萬科的競爭實力在哪兒呢？它的貿(mào)易沒有拳頭產(chǎn)品，股權(quán)投資本身無法形成競爭優(yōu)勢，工業(yè)產(chǎn)品中沒有全國名牌，文化經(jīng)營沒有形成規(guī)模效益，真正有點優(yōu)勢的是它的物業(yè)管理，而物業(yè)管理本身是不賺錢的，單獨形不成經(jīng)營氣候。能夠形成行業(yè)競爭優(yōu)勢的只有萬科的房地產(chǎn)。但目前看來，萬科的房地產(chǎn)并不具有競爭優(yōu)勢。

——王石（摘自陸新之所著《王石是怎樣煉成的》）

萬科集團1994年進入沈陽市場以來，以負責(zé)的態(tài)度以及優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，迅速成為沈陽人心目中住宅的典范。來自萬科方面提供的數(shù)據(jù)也顯示，萬科作為全國最知名的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在全國住宅市場普遍遭遇尷尬的當下，卻在上半年取得銷售面積的同比增長。然而，正是被消費者津津樂道的物業(yè)服務(wù)，卻自今年初以來飽受萬科業(yè)主詬病，以至于萬科業(yè)主打算用法律手段維權(quán)。

2014年8月23日上午10點左右，讀者在致電本報新聞熱線時說，萬科物業(yè)強制業(yè)主更換門禁卡，而且須提供身份證及指紋信息。業(yè)主在害怕信息遭泄露的同時，還擔(dān)心具備消費功能的門禁卡未來會成為埋在身邊的“炸彈”——拖欠管理費后出現(xiàn)不良信用記錄。

事實上，有以上擔(dān)憂的絕非萬科沈陽業(yè)主，位于成都的萬科城市花園業(yè)主，此前就曾聯(lián)名反對推行新門禁卡，其中最大爭議就是存在霸王條款。還有不少家住沈陽萬科項目的業(yè)主，在萬科官方投訴論壇指責(zé)萬科物業(yè)，稱物業(yè)已經(jīng)成為萬科的最大短板。

那么，萬科物業(yè)為何要推行新的門禁卡？普通的門禁卡為何又與消費掛鉤？其背后又是否有商業(yè)方面的考量？萬科物業(yè)究竟還存在哪些問題？

　新門禁卡或給業(yè)主埋隱患

因此前老舊的門禁卡存在安全隱患，所以萬科物業(yè)方面自今年五月份起，在四季花城等項目開始推行新門禁卡。

讀者尹俊在接受記者電話采訪時說，他住在于洪區(qū)的萬科四季花城項目，那里不錯的居住環(huán)境以及物業(yè)服務(wù)，此前向來是萬科在沈陽的代表作。

今年5月上旬，物業(yè)突然在園區(qū)醒目的位置貼上通知，其大意是因為此前的門禁卡存在隱患，所以將升級門禁系統(tǒng)并更換新門禁卡?！拔覀冋J為物業(yè)方面的話很有道理，老的門禁系統(tǒng)確實有安全隱患。”有多年電子產(chǎn)品銷售經(jīng)驗的尹俊說，此前的門禁卡采用非常普通的芯片，在外面花二三十塊錢就能輕松復(fù)制，“如果有人拿著復(fù)制的門禁卡，就可以隨意出入小區(qū)帶來安全隱患?！敝匾氖俏飿I(yè)承諾免費更換，所以尹俊并沒有絲毫的猶豫，第一時間到物業(yè)公司換門禁卡?？墒窃谖飿I(yè)公司的種種遭遇，卻讓尹俊開始懷疑其真實目的，尹俊說：“物業(yè)說必須要提供身份證原件，沒有身份證則要提供戶口本，以及身份證正反兩面復(fù)印件?！?/p>

與此同時，物業(yè)還提供兩份表格要業(yè)主填寫，一份是《社區(qū)一卡通開戶申請表》，一份是《社區(qū)一卡通用戶協(xié)議》，同時還要錄入尹先生的指紋信息，“這讓我心里感到非常的不舒服，極有可能將我的個人信息泄露?！?/p>

家住萬科鹿特丹的歐陽慧慧也說，她家同樣是在今年五月份時接到通知的，而且物業(yè)方面稱業(yè)主必須更換新門禁卡，因為新卡啟用后老卡就將無法繼續(xù)使用。歐陽女士在接受記者采訪時說，因為她家孩子目前已上小學(xué)，所以她也想給孩子辦理門禁卡，“但是因為孩子小還沒有身份證，物業(yè)方面以各種理由推脫，反正折騰好久才辦理下來?！?/p>

　社區(qū)一卡通綁定消費功能

在具備基本的門禁卡功能的同時，新的門禁卡還具備消費的功能，由此更讓那里的業(yè)主心存疑惑。

記者在沈陽項目——萬科投訴論壇上看到，注冊名為xiu的用戶在2014年6月6日，就曾在該論壇上發(fā)帖投訴萬科物業(yè)方：我是沈陽長白萬科的業(yè)主，我們小區(qū)要求大家換門禁卡，我拿現(xiàn)在正在使用的門禁卡去物業(yè)，物業(yè)竟然要求一張卡出示一個身份證，一家拿一個身份證都不行……

與此同時，人民網(wǎng)相關(guān)論壇上也有類似投訴，投訴位于成都的萬科城市花園，在沒有業(yè)委會和業(yè)主同意之下，強行更換門禁卡并收取25元。

尹俊和歐陽慧慧分別向萬科方面提出疑問，究竟是出于什么樣的原因才導(dǎo)致更換門禁卡，到底是為業(yè)主的安全考慮還是另有隱情？

記者隨即跟隨尹俊來到物業(yè)方面，物業(yè)公司的工作人員據(jù)此解釋，稱事實上這張看似普通的門禁卡，還在日常使用中具備消費的功能。物業(yè)方面的工作人員還馬上補充說，門禁卡官方正式稱謂是社區(qū)一卡通，消費功能可以激活也可以不激活，如果激活的話其功能與銀聯(lián)卡無異，業(yè)主可以往里面存現(xiàn)金進行日常消費，更可以在指定合作商戶享受折扣優(yōu)惠。

雖然社區(qū)一卡通內(nèi)的電子現(xiàn)金等同于現(xiàn)金，但卻并不像平常的儲蓄卡那樣計入利息，而且少于固定金額的消費不需要輸入密碼。尹先生據(jù)此有些擔(dān)心地向記者說，如果孩子拿到這張卡出去買煙買酒，或者是進行其他消費我們無從監(jiān)管。

不過，也有居住在萬科項目里的業(yè)主對此表示支持。

家住在萬科鹿特丹的林海凡就告訴記者，因為一卡通為實名認證的門禁卡，也可以適當提高園區(qū)整體的安全性，而且到合作商戶消費的確能享受優(yōu)惠。

　不激活消費功能產(chǎn)生管理費

社區(qū)一卡通雖然能給業(yè)主帶來便利，但隨之而來的問題同樣讓業(yè)主擔(dān)憂，尤其是因未使用消費功能而產(chǎn)生的管理費。

尹俊在接受記者采訪時說，他也聽說過一卡通所能帶來的便捷，比如說在萬科指定的消費場所，購買某知名洗衣液能享受5折優(yōu)惠，還能在社區(qū)便利店購買到便宜的雞蛋?！拔掖饲翱傆X得事實上它就是銀行卡，為這個事我還特意跑過幾家銀行咨詢?！币≌f，他家附近某國有銀行的工作人員說，準確的說社區(qū)一卡通是金融IC卡。

尹俊向所在小區(qū)物業(yè)公司提出疑問，既然是具備消費功能的金融IC卡，那么是否會像其他銀聯(lián)卡那樣，每年產(chǎn)生相當數(shù)額的銀行年費。

事實上，在搜狐焦點網(wǎng)的萬科星園業(yè)主論壇里，網(wǎng)名為wy760512的網(wǎng)友也專門發(fā)帖，列舉此前簽署的《社區(qū)一卡通用戶協(xié)議》中的內(nèi)容：甲方（萬科物業(yè)發(fā)展有限公司，本報注）向乙方（業(yè)主或其共同居住人，本報注）提供棄置賬戶管理服務(wù)。乙方開戶滿365天(1年)后，不辦理卡片消費功能激活，其后持續(xù)滿3年未激活卡片使用的，視為乙方自動放棄該賬戶。對于棄置賬戶，甲方從消費功能暫停之日起，按10元/年標準收取賬戶管理費，直至卡余額為0元則不再收取。

尹俊在得知該項條款內(nèi)容后說，消費或者不消費都是業(yè)主的權(quán)利，我們雖然支持更新門禁系統(tǒng)，但以更換門禁卡的名義綁定消費難以理解。

歐陽慧慧說，她后來從媒體的公開報道上得知，事實上這種所謂的社區(qū)一卡通，是萬科物業(yè)與銀行的合作項目。

歐陽慧慧說，《社區(qū)一卡通用戶協(xié)議》第四條第2款寫到，單筆消費上限100元、單日消費上限200元的情況內(nèi)，刷卡消費是不需要設(shè)置密碼的。如果萬科業(yè)主不慎將卡片遺失，也有可能造成相當數(shù)額的資金損失。

　萬科業(yè)主：物業(yè)涉嫌違反法規(guī)

尹俊此前還專門就此向律師進行咨詢，律師的說法是這種門禁卡屬于居民服務(wù)業(yè)類別，根據(jù)2012年實施的《單用途預(yù)付卡管理辦法》的規(guī)定，發(fā)行這樣的消費卡必須將相關(guān)資料備案。但是尹俊至今也沒有看到物業(yè)公司的相關(guān)文書，律師也說，如果萬科物業(yè)無法拿出商務(wù)部門的登記備案，也就可以認為萬科物業(yè)涉嫌違反國家法規(guī)。

沈陽瀛沈律師事務(wù)所范旭靜律師說，根據(jù)《單用途預(yù)付卡管理辦法》規(guī)定，如果界定萬科物業(yè)方面確實違規(guī)，可以處以一萬元到三萬元罰款，并要求萬科物業(yè)進行限期整改。

對此，記者在2014年8月25日下午3點左右，來到位于沈河區(qū)大西路的沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并就讀者關(guān)心的關(guān)于一卡通的問題進行采訪。

相關(guān)負責(zé)人在聽取記者提出的問題后，表明可以協(xié)助采訪后便再無下文，直到記者發(fā)稿前也未得到對方明確答復(fù)。

不過，此前曾在萬科物業(yè)工作的馬春明（化名）說，事實上這正是萬科全新的發(fā)展思路，拓展發(fā)展渠道的同時提升盈利能力，社區(qū)一卡通正是該戰(zhàn)略下的產(chǎn)物……馬春明說，在萬科物業(yè)看來，隨著行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，尤其消費者不再滿足保潔、綠化，以及秩序維護和設(shè)施維護等基本服務(wù)，衍生出包括信息咨詢、房屋中介、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、電子商務(wù)等各類特約服務(wù)需求。物業(yè)企業(yè)對各類服務(wù)的全面介入，受到廣大業(yè)主的廣泛歡迎的同時，拓寬行業(yè)發(fā)展渠道并提升營業(yè)能力，展現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級中的高附加值。馬春明更是直言不諱地向記者說，萬科依靠手中的萬科業(yè)主這個資源，通過自建以及整合社區(qū)內(nèi)市場資源，進而在產(chǎn)品銷售以及金融服務(wù)中賺取利潤，“雖然深耕社區(qū)金融領(lǐng)域無可厚非，但通過門禁卡辦理銀聯(lián)卡，萬科的做法看似有些不地道。”

　物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為萬科短板？

作為萬科曾經(jīng)引以為榮的物業(yè)服務(wù)，事實上在近年來長期飽受業(yè)主詬病，甚至有業(yè)主開始質(zhì)疑其為萬科短板。

萬科方面也不止一次表露出打造專用融資平臺的興趣，因為房地產(chǎn)行業(yè)本身就需要大量的資金作為支持，而通過深耕社區(qū)金融無疑能夠為萬科提供大量資金。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也說，房地產(chǎn)的確與金融行業(yè)密不可分，萬科目前在全國各地四處開花，由其物業(yè)管理的百萬計以上業(yè)主，無疑為萬科深耕社區(qū)金融提供各種可能。

尹俊和歐陽慧慧的看法并非孤例，還有不少業(yè)主提出類似的質(zhì)疑，甚至還有萬科業(yè)主向記者反映，目前萬科物業(yè)的服務(wù)已大不如前。

家住在萬科朗潤園的胡柏靈說，她當初之所以選擇萬科朗潤園，一方面是因為單位距離那里近，一方面就是圖萬科的物業(yè)服務(wù)好，但現(xiàn)如今她卻已經(jīng)改變當初看法。原來，不久前有其他業(yè)主將房屋對外租賃，租賃方隨即在那里開辦幼兒園，這給她的生活帶來諸多不便?！懊刻煸缟隙加衅渌^(qū)人員入園，封閉式的小區(qū)幾乎變成開放小區(qū)?！焙仂`說，為此她沒少與物業(yè)方面進行溝通，還多次向萬科總部進行相關(guān)的投訴，但問題始終沒有得到合理的解決。

網(wǎng)名為tiansijia1573的網(wǎng)友，也在沈陽項目——萬科投訴論壇上發(fā)帖，稱萬科金域藍灣項目物業(yè)不盡責(zé)：作為高檔園區(qū)但保安卻不盡責(zé)，外人隨便進出園區(qū)保安不管不問，還與閑雜人員攀談，業(yè)主完全沒有安全感。家住萬科四季花城的王新也說，10年前剛剛?cè)胱〉臅r候園區(qū)整潔、花草如織，但現(xiàn)如今物業(yè)連起碼的清掃整潔都做不到。

根據(jù)沈陽市此前出臺的規(guī)定，物業(yè)幫助業(yè)主代收郵件屬服務(wù)范圍，不得收費，但萬科卻要求業(yè)主必須選擇與萬科四季花城物業(yè)有服務(wù)協(xié)議的快遞公司。王新說，這也就意味著業(yè)主在網(wǎng)購時要付出更多的成本。

事實上，讓萬科業(yè)主詬病的不止物業(yè)服務(wù)，有不少萬科業(yè)主在相關(guān)論壇發(fā)帖，反映萬科銷售和質(zhì)量方面的問題，本報就此還將繼續(xù)給予關(guān)注。